相続マンションに住宅ローン残債がある場合の売却メソッド

マンションを相続する際、住宅ローンの残債が残っているケースは少なくありません。このような状況では、相続と同時に資産だけでなく負債も引き継ぐことになるため、適切な対応が求められます。本記事を読むと、住宅ローン残債のある相続マンションを売却する際の段取りや注意点について理解が深まります。

相続マンションにおける住宅ローン残債の基本

住宅ローンは原則として、債務者の死亡により自動的に消滅するものではありません。被相続人に住宅ローンの残債がある場合、それは相続財産に含まれる負債として扱われます。

住宅ローン残債の取り扱いには、主に以下のパターンがあります。

住宅ローン残債が高額で、相続するマンションの価値を上回る場合、相続放棄を検討することも一つの選択肢です。相続放棄をすると、プラスの財産もマイナスの財産も一切相続しないことになります。

ただし、相続放棄には以下の点に注意が必要です。

多くの住宅ローン契約には、債務者が死亡した場合の取り扱いに関する特約が設けられています。一般的には、相続人が引き続きローンを返済するか、一括返済するか、担保物件（マンション）を売却して返済するかの選択を求められます。

金融機関によっては、相続人への返済条件の見直しに応じるケースもありますので、まずは借入先に相談することから始めることがよいでしょう。

住宅ローン残債を一括で返済してからマンションを売却する方法は、最もシンプルでわかりやすい選択肢です。この方法のメリットとデメリットは以下のとおりです。

メリット：

デメリット：

現金をはじめ換金性の高い資産を活用して返済できる場合や、自己資金に余裕がある場合に適した方法です。

マンション売却時に得られる代金で住宅ローンを返済する方法もあります。この場合、以下のような流れになります。

この方法のポイントは、事前に金融機関との連携を取り、事前協議を行うことにあります。

相続したマンションの価値が住宅ローン残債を下回る、いわゆる「オーバーローン」状態の場合、任意売却という選択肢があります。これは金融機関の同意のもと、市場価格で売却し、不足分の債務は分割返済などで対応する方法です。

任意売却のメリットは、競売よりも高値で売却できる可能性が高い点や、競売と比べて信用情報への影響が少ない点にあります。

ただし、任意売却は金融機関の同意が不可欠であり、残債務の返済計画も求められます。また、専門的な知識が必要なため、任意売却に詳しい不動産会社や司法書士などの専門家に相談することをお勧めします。

相続マンションを売却した場合、譲渡所得に対して税金がかかります。譲渡所得は「売却価格－(取得費＋譲渡費用)」で計算されます。

相続マンションの取得費は、被相続人の取得価額を引き継ぐのが原則ですが、相続時の評価額が分からない場合は、売却価格の5％を取得費とみなす概算取得費の考え方を適用できます。

譲渡費用には、不動産仲介手数料や登記費用、専門家への依頼料などが含まれます。

また、活用できると節税効果の高い特例として、以下のものがあります。

ただし、これらの特例は条件が厳しいケースもあるため、適用可能かどうか税理士に相談することをお勧めします。

マンション売却時には、税金以外にも様々な費用がかかります。たとえば、下記のような費用が該当します。

さらに、売却前にマンションの修繕や清掃が必要な場合は、その費用も別途考慮する必要があります。

相続マンションの売却は複雑なプロセスですが、正しい知識と適切な専門家のサポートがあれば、スムーズに進めることができます。住宅ローン残債の問題も、適切な対応策を選択することで解決可能です。まずは現状を正確に把握し、ご自身にとって最適な選択に結びつけましょう。

40代の男性会社員。都内で親のマンションを相続したことをきっかけに、相続マンションを取り巻く複雑怪奇な問題に直面。今後起こり得る事態への不安や、売却や賃貸といった判断の難しさに悩まされた経験から、本サイトでの情報発信を開始。