【Ｑ＆Ａ_1】相続した築25年マンションの大規模修繕で一戸あたり180万円の請求が来ました。支払いができるか心配です

ご質問

昨年末に父が他界し、都内の築25年のマンション（3LDK・70平米）を相続しました。私は52歳の会社員で、地方に住んでいるため、相続後もマンションは空き家の状態です。

先月、管理組合から「2ヶ月後に予定している大規模修繕工事の一時金として、180万円を納めてください」という通知が突然届きました。父は生前、この件について何も話しておらず、大変驚いています。

調べると、父は毎月1万2千円の修繕積立金を支払っていたようですが、積立金だけでは足りないため、追加の一時金が必要だと管理組合から説明を受けました。自分の住宅ローンもまだ残っており、子どもの教育費もかかる中で、突然の180万円は非常に厳しい状況です。

支払い期限は2ヶ月後で、分割払いができるのか、他にどのような選択肢があるのか、またこれが適正な金額なのかも分からず不安です。今後もこのようなことが続くのであれば、マンションを売却すべきか、賃貸に出すべきかも検討する必要があると考えています。

どのように対応すべきか、アドバイスをいただけると幸いです。

回答

大規模修繕とは何か

大規模修繕とは、マンションの建物や共用設備の経年劣化に対して行う大掛かりな修繕工事のことです。一般的に約15年周期で実施され、築25年のマンションであれば2回目の大規模修繕がもうすぐ行われる時期にあたります。

主な工事内容には以下のようなものがあります。

• 外壁の塗装や補修
• 屋上や廊下の防水工事
• 給排水管の更新や清掃
• エレベーターなどの設備更新
• 外構や共用部分の改修

これらの工事は建物の寿命を延ばし、資産価値を維持するために必要不可欠なものです。

一戸あたり180万円は妥当な金額か

築25年のマンションで一戸あたり180万円という金額は、決して珍しい数字ではありません。一般的な大規模修繕の費用相場は以下のような要素によって大きく変動します。

• マンションの規模（総戸数が少ないほど一戸あたりの負担は大きくなります）
• 工事の内容と範囲
• 立地条件や建物の構造
• 前回の修繕からの経過年数
• 管理組合の修繕積立金の運用状況

築20〜30年のマンションの2回目の大規模修繕では、一戸あたり100万円〜200万円程度かかるケースが多く、180万円という金額自体は標準的な範囲内といえるでしょう。

修繕内容の確認方法

請求書だけでは具体的な工事内容がわからず不安に感じられると思います。以下の方法で修繕内容の妥当性を確認されることをお勧めします。

1. 管理組合の総会資料や議事録を確認する
2. 管理会社や修繕委員会に詳細な見積書や工事計画書の提示を求める
3. 第三者の建築士や専門家に見積もりの妥当性を確認してもらう

特に相続したばかりの場合、前所有者（お父様）が参加していた総会での決議内容を把握していないことが多いため、管理組合や管理会社に経緯を確認することが重要です。

修繕積立金の残高確認

まずは、マンションの修繕積立金の残高を確認しましょう。理想的には、大規模修繕の費用は日頃から積み立てている修繕積立金から支払われるべきものです。お父様が毎月1万2千円を積み立てていたようですが、積立金が不足していることで追加の一時金が必要になったのでしょう。

管理組合や管理会社に以下の点を確認されることをお勧めします。

• 現在の修繕積立金の残高
• 今回の修繕でどの程度の積立金が使われるのか
• 一時金として徴収される金額の内訳
• 支払い期限と分割払いの可否

支払いが難しい場合の対応策

住宅ローンや教育費などの負担がある中での突然の180万円の支払いは確かに厳しいものです。以下のような選択肢が考えられます。

1. 分割払いの交渉
   • 多くの管理組合では、大規模修繕の一時金について分割払いに応じてくれるケースがあります。3ヶ月から1年程度の分割払いが一般的ですが、個別の事情によってはより長期の分割に応じてくれることもあるでしょう。管理組合の理事会や管理会社に相談してみることをお勧めします。
2. 金融機関からの借入
   • 大規模修繕のための融資プランを提供している金融機関もあります。あるいは、個人向けのリフォームローンや目的ローンの利用も検討できます。金利は1〜3%程度のものが多く、5〜10年の返済期間を設定できるケースが一般的です。
   • 以下は主な借入先の例です。
     • 住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資
     • 地方自治体の住宅リフォーム融資制度
     • 民間銀行のリフォームローン
     • 信用金庫・信用組合の目的ローン
3. 資産の活用や売却の検討
   • もし他の資産をお持ちの場合は、それらを活用することも一つの方法です。
     • 預貯金や投資資産の一部取り崩し
     • 他の不動産からの収入の活用
     • 生命保険の解約返戻金の活用

また、修繕費用の支払いが著しく困難で、今後も同様の負担が予想される場合は、マンションの売却を検討することも選択肢の一つです。ただし、大規模修繕が予定されている物件は販売価格に影響する可能性があることを念頭に置いておきましょう。

さいごに

相続されたマンションの大規模修繕は、予期せぬ出費となり大変なご負担かと思いますが、建物の維持には不可欠なものです。今回の修繕費用への対応を通じて、マンション管理への理解を深め、資産としての長期的な活用方法を検討するきっかけとなれば幸いです。

2ヶ月後という期限が迫っていますので、まずは管理組合に分割払いの可能性について早急に相談されることをお勧めします。また、地元の金融機関でのローン相談も並行して進めておくとよいでしょう。

不安や疑問がある場合は、マンション管理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することも有効な手段です。専門家のアドバイスを参考に、ご自身にとって最適な選択をされることをお勧めします。