親から相続したマンションを賃貸に出したいのですが、初期費用や段取りがわかりません

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48歳の会社員です。昨年末に父が他界し、関東近郊のマンションを相続しました。妻と小・中学生の子ども2人の4人家族で、現在は持ち家に住んでいるため、このマンションは空き家状態です。

相続したマンションは築25年、最寄り駅から徒歩8分の3LDK（約70㎡）で、父が購入当時は3,500万円程度だったと聞いています。現在の査定価格は2,800万円前後とのことです。マンション自体は管理状態も良く、大規模修繕も昨年終わったばかりです。

当面は売却せずに賃貸に出して収入を得たいと考えていますが、賃貸経営の経験がなく、どのような初期費用がかかるのか、どんな段取りで進めれば良いのか全く分かりません。また、リフォームの必要性や賃料設定、入居者とのトラブル対応など不安要素がたくさんあります。

特に心配なのは、このマンションの管理費が月15,000円、修繕積立金が月12,000円かかることです。さらに固定資産税が年間約8万円発生します。これらの固定費を考えると、賃貸収入でどれくらいのプラスになるのか、そもそも賃貸経営として成立するのか判断できません。

父の遺品整理も終わっていないため、いつから賃貸に出せるのかというタイミングの問題もあります。また税金面でも、賃貸収入が発生した場合の確定申告やその他の手続きについても知識がありません。

初めての不動産経営になるため、何から手をつければいいのか、どのくらいの初期投資が必要なのか、具体的なアドバイスをいただけると助かります。

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相続マンションの賃貸経営に関する基本的な理解

まず、お父様のご逝去に謹んでお悔やみ申し上げます。相続マンションという大切な資産を有効活用したいというお考えは非常に的を射たものと考えます。実際、駅徒歩8分という好立地の物件は賃貸需要も見込めるでしょう。

賃貸経営の収支を簡単にシミュレーションしてみましょう。ご質問にある固定費（管理費月15,000円、修繕積立金月12,000円、固定資産税年間約8万円）を基に計算すると、毎月の固定費は約27,000円、これに年間固定資産税を月割りした約6,700円を加えると、月々約33,700円が最低限必要な賃料収入となります。

築25年の3LDK、駅徒歩8分の関東近郊のマンションであれば、立地や内装状態にもよりますが、賃料相場は月額10〜15万円程度と考えられます。仮に月額13万円で貸し出せた場合、固定費を差し引いた実質的な手取りは約96,300円となります。

ただし、これには空室リスク（年間1〜2ヶ月程度の空室を想定）や退去時の原状回復費用、仲介手数料などは含まれていません。実質的な年間収益は80〜90万円程度と見ておくのが現実的でしょう。

賃貸経営開始までの初期費用と具体的な段取り

賃貸経営を始めるにあたっての初期費用は、主に以下の項目から構成されます。

クリーニング費用: 5〜10万円
物件の状態により、一般的な清掃からハウスクリーニングまで費用は変わります。
リフォーム費用: 50〜200万円
最小限のリフォーム（クロス張替え、水回り修繕のみ）であれば50〜80万円程度です。標準的なリフォーム（フローリング一部張替え、キッチン・浴室等の設備更新を含む）では100〜150万円が目安です。フルリノベーションとなると200万円以上かかることもあります。
不動産会社への仲介手数料: 新賃料の1ヶ月分（13万円前後）
広告料: 0〜5万円（不動産会社により異なります）
火災保険料: 2〜3万円/年

ご相続されたマンションは大規模修繕が終わったばかりとのことで、外観や共用部分は良好な状態と思われます。しかし、築25年が経過していることから、室内設備の更新は検討すべきでしょう。特にキッチンや浴室、トイレなどの水回りは入居者の関心が高い部分です。

具体的な段取りとしては、以下の流れをお勧めします。

複数の不動産会社に相談（2〜3週間）
賃料査定と市場調査を依頼しましょう。また、管理会社の選定（物件管理を委託するか自主管理するか）も重要なポイントです。
リフォームの検討と実施（1〜2ヶ月）
複数のリフォーム業者から見積もりを取得し、費用対効果の高いリフォーム内容を決定しましょう。
賃貸借契約書や重要事項説明書の準備（1週間）
これらの書類準備は通常、不動産会社が担当するのが一般的です。
入居者募集開始（1〜2ヶ月）
写真撮影とネット掲載、内見対応は基本的に不動産会社が行います。
契約締結と引き渡し（2週間）
契約書の確認、初期費用（敷金・礼金等）の受け取り、鍵の引き渡しを行います。

遺品整理中とのことですが、整理完了後すぐに上記プロセスを始められると最善と思われます。全体として、決断から入居者入居まで3〜4ヶ月程度を見込んでおくと良いでしょう。

賃貸経営のリスク管理と入居者トラブル対策

賃貸経営では以下のようなリスクとその対策を理解しておくことが重要です。

家賃滞納リスク
家賃保証会社の利用がお勧めです。月額家賃の1〜2%程度の保証料がかかりますが、万が一の滞納時も確実に家賃が入るメリットがあります。
空室リスク
適正な賃料設定と物件の魅力向上が対策となります。収支計画には年間1〜2ヶ月の空室期間を織り込んでおくと安心です。
原状回復トラブル
入居時の物件状態を写真で記録し、契約書に原状回復の範囲を明記しておくことが重要です。
騒音・近隣トラブル
入居者の選定基準を明確にし、管理会社による定期的な巡回と報告を受けるようにしましょう。

特に初めての賃貸経営では、「自主管理」より「管理委託」をお勧めします。管理委託料は月額家賃の5〜10%程度（約6,500〜13,000円）かかりますが、トラブル対応や入居者とのコミュニケーション、定期的な物件チェックなどを代行してもらえるメリットは価格以上に大きいです。

賃貸経営の税務と確定申告

賃貸収入が発生すると、確定申告が必要になります。主に押さえておくべき税務上のポイントは以下の通りです。

不動産所得の計算方法
不動産所得は「収入（家賃収入）− 必要経費」で計算します。必要経費として計上できるものには、管理費・修繕積立金、固定資産税・都市計画税、管理委託費、リフォーム費用（資本的支出は減価償却）、借入金がある場合は支払利息、減価償却費（建物部分のみ、47年償却）などがあります。
青色申告のメリット
青色申告では最大65万円の特別控除が受けられ、専従者給与の計上も可能です。
相続取得費の計算
相続時の評価額が取得費となり、将来売却する際の譲渡所得計算に影響します。

相続マンション賃貸経営の長期的視点

最後に、長期的な視点からのアドバイスをいたします。

物件価値の将来予測
築25年から今後10年で築35年となり、さらに価値が下がる可能性があります。10年後を目処に売却か継続保有かの判断を検討するとよいでしょう。
修繕積立金の将来負担
築年数が経過するほど修繕積立金が値上がりする傾向があります。次回の大規模修繕は7～10年後に発生する可能性があることも考慮しておきましょう。
相続税評価と節税対策
賃貸中の物件は自己使用より相続税評価が下がるメリットがあります。お子様への将来の相続を考慮した贈与計画も検討する価値があるでしょう。

今回のケースでは、駅徒歩8分という好立地を活かして賃貸経営を始めることは合理的な選択と言えます。初期投資として100〜150万円程度を見込み、年間80〜90万円の収益が期待できるため、単純計算で1.5〜2年程度で初期投資の回収が可能です。