親のマンションを相続することになったとき、多くの方が心配されるのが相続税の負担ではないでしょうか。特に都市部では不動産価格が高いため、相続税への不安を感じる方も多いと思います。でも、ご安心ください。相続税法にはさまざまな特例制度があり、これらを知っておくだけで税負担を減らせる可能性があります。今回は、マンション相続に関連する節税措置をわかりやすくご紹介します。
マンション相続における税負担と特例の重要性
マンションを相続すると、その評価額に応じて相続税がかかります。一般的に、マンションの相続税評価額は固定資産税評価額をもとに計算されますが、駅に近い好立地のマンションでは、その金額がかなり高くなることもあります。
相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算されます。例えば、配偶者と子ども2人がいる場合は4,800万円まで控除されます。しかし、都市部のマンションではこの控除額を超えてしまうことも珍しくありません。控除を超えた部分には10%から最大で55%の税率がかかりますので、事前の対策が大切です。
相続税の専門家によると、適切な特例制度を利用することで、数百万円の節税が可能なケースも多いそうです。また、マンションを相続した後も、修繕積立金や管理費、固定資産税などの費用がかかり続けますので、相続時の税負担を少しでも減らしておくことは将来的にも大きなメリットがあります。
マンション相続で活用できる主な特例制度
配偶者の税額軽減（配偶者控除）
配偶者がマンションを相続する場合、「1億6,000万円」または「配偶者の法定相続分相当額」のいずれか多い金額まで相続税がかかりません。
例えば、2億円の財産を配偶者と子1人で相続する場合、配偶者の法定相続分は1億円ですが、1億6,000万円まで非課税となりますので、配偶者が相続するマンションにかかる相続税が大幅に軽減される可能性があります。
この制度のおかげで、配偶者の方が長年住み慣れたマンションに住み続けられるケースも多いようです。相続の不安を抱える配偶者の方にとって、この制度は大きな支えとなるでしょう。
小規模宅地等の特例
亡くなった方が住んでいた土地（マンションの場合は敷地持分）については、条件を満たせば評価額を最大80%も減額できる特例があります。
主な適用条件は次の通りです。
- 亡くなった方が実際に住んでいた宅地であること
- 相続人が相続時に同居していたか、相続後3年以内に住み始めること
- 対象面積は330㎡（約100坪）までであること
「マンションには土地がないから関係ないのでは？」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、マンションには「敷地持分」という形で土地の権利があります。この持分に対して特例が適用できますので、マンションの相続税評価額を大きく下げることができるのです。
相続時精算課税制度
親御さんがまだお元気なうちから相続対策を考えたい方には、この制度が役立ちます。60歳以上の親から20歳以上の子へ、生前に最大2,500万円まで贈与税がかからずに財産を移すことができる制度です。
特に不動産価格が上昇傾向にあるエリアでは、この制度を使って早めに持分を移しておくと効果的です。将来の値上がり分に対する相続税を抑えられるだけでなく、親子で共有することで将来の相続手続きも簡単になるメリットがあります。
相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例
親のマンションを相続したけれど住む予定がなく、売却を考えている方には、この特例が重要です。相続したマンションを相続税の申告期限から3年10ヶ月以内に売却すると、支払った相続税の一部を売却時の経費に加算できます。
具体例を示します。相続したマンションに対して1,000万円の相続税を支払い、そのマンションを売却する場合、売却価格から差し引ける金額に1,000万円を加えることができます。これにより、売却時にかかる所得税（譲渡所得税）を減らすことができるのです。
相続したマンションを売却して思わぬ高額な税金に驚いたという方は少なくありません。この特例を知っておくことで、そうした負担を軽減できる可能性があります。
特例制度を活用するための実践的アプローチ
早期の相続対策の重要性
「備えあれば憂いなし」ということわざがありますが、相続対策はまさにその通りです。多くの相続専門家が口を揃えて言うのは、相続が発生してからでは対策が遅いということです。
具体的には、次のような準備をしておくとよいでしょう。
- お持ちのマンションの最新の評価額を確認しておく
- 誰が相続人になるのか、法定相続分はどうなるのかを把握する
- 相続人の今後の居住予定や資金状況について話し合っておく
親御さんがお元気なうちから相続の話をするのは気が引けると感じる方も多いかもしれません。しかし、実際に相続が発生してから慌てるよりも、早めに家族で話し合うことで、スムーズな資産の引き継ぎにつながることが多いようです。
専門家との連携
長年相続税申告を手がけてきた税理士の方によると、税法は毎年のように改変されるそうです。自分で調べるだけでは最新情報を把握するのが難しいため、専門家に相談することをおすすめします。専門家のアドバイスによって、大きな節税効果が得られることも少なくありません。
特に相談を検討するとよい専門家は以下の通りです。
- 税理士さん：相続税申告や節税対策の具体的なアドバイス
- 弁護士さん：遺言書作成や複雑な相続問題の解決
- ファイナンシャルプランナーさん：生涯の資産設計を含めた総合的なアドバイス
最初は相談料がもったいないと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、結果的に何倍もの節税効果があったと喜ばれる方も多いようです。専門家選びは、相続対策の大切な第一歩といえるでしょう。
遺言と生前贈与の活用
相続専門の司法書士の方によると、遺言書があるのとないのでは、相続手続きの手間が大きく違うそうです。特に相続税の特例適用を確実にするためには、遺言書でマンションを誰が相続するかを明確にしておくことが大切です。
また、計画的な生前贈与も効果的です。毎年110万円までの贈与非課税枠の活用や相続時精算課税制度など、複数の制度を組み合わせることで、長期的な節税効果が期待できます。
高齢の方の中には、子どもたちの顔を見ながら少しずつ財産を渡せることを喜びに感じる方もいらっしゃいます。生前贈与は節税だけでなく、家族の絆を深める機会にもなるかもしれませんね。
相続税法の特例制度は、知識として持っているだけでは意味がありません。ご自身の状況に合わせて適切に活用してこそ、効果を発揮します。「難しそう」と思わずに、一歩踏み出してみませんか。きっと、将来の安心につながるはずです。
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